Projektdetails

Gutachterliche Stellungnahme Berlin-Neukölln

Auftraggeber:

Commodus Asset Management GmbH
Donaustraße 42
12043 Berlin
bzw.:
Commodus Real Estate Capital GmbH
Türkenstraße 7
80333 München

Gutachter:

aki GmbH
Vinetaplatz 3
13355 Berlin

Projektbeteiligte:

Markus Anders (Bearbeiter)
DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Bauschadensbewertung
Torsten Kuchar
Nachweisberechtigter für Standsicherheit

Objekt:

Karl‐Marx‐Str. 101; 12043 Berlin‐Neukölln

Leistung:

In 2018 beauftragte die Commodus Asset Management GmbH bzw. Commodus Real Estate Capital GmbH die aki GmbH damit, zu prüfen, ob bei Übernahme dieses Projektes mit rückwirkenden, zusätzlichen Leistungen zu rechnen ist. Ebenso wurden sie beauftragt die Vollständigkeit des Leistungsbildes Tragwerksplanung LP 1-4 gem. HOAI inkl. Stellungnahme zu bewerten. Die Bewertung erfolgte aufgrund der vorliegenden Bestandsuntersuchung und Bohrkernsondierung in Hinblick auf Risiken, Optimierungsansätze des Leistungsbildes Tragwerksplanung LP 1-4.

Das Gutachten diente ausschließlich dem Zweck, Erkenntnisse der Dokumentensichtung zusammen zu tragen und den Auftragsgegenstand nachvollziehbar zu erbringen.

Folgende Punkte umfasste das Gutachten:

• Bewertung des Planungsstandes auf Grundlage der übergebenen Unterlagen
• Altlastenuntersuchungen PAK, PCB und Asbest
• Schädigungen an Stahlbetonbauteilen
• Chloriden
• Abdichtung
• Bewertung der Tragwerksplanung
• Bewertung der erbrachten Leistung nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure)
• Sachverständigeneinschätzung
• Technische Kaufberatung Due Diligence
• Unterlagenauswertung

Allgemeine Angaben:

Dieses Gutachten setzte die materielle Legalität der baulichen Anlagen bzw. deren Möglichkeit und Nutzungen voraus.

Untersuchungen jedweder Art, insbesondere auf Altlasten, pflanzliche und tierische Schädlinge, sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt.

Maßnahmen:

Es sollten folgende Eingriffe in die Tragkonstruktion vorgenommen werden:

• Umnutzung des ehemaligen Parkhauses zu einem Bürogebäude
• Umnutzung des Untergeschosses in eine Tiefgarage mit optionaler Warenanlieferung
• Neue Rampe zur Tiefgarage
• Vorsehung von mehreren Deckendurchbrüchen im zukünftigen Bürogebäude für das Herstellen eines neuen Innenhofes zur Verbesserung der Lichtverhältnisse
• Lokalen Deckenrückbauten im Bürogebäude für neue Erschließungstreppen zwischen den Büroetagen
• Rückbau des Kernes im Bereich der geplanten Retailflächen / Schließung der Deckenöffnung
• Rückbau von Bestandsdecken im Retailbereich und Neuerstellung von Oberlichtern für neue, teilüberdachte Innenhöfe zur Verbesserung der Lichtverhältnisse

Informatives:

1993 wurde das Gebäude umfangreich umgebaut und modernisiert. Bei diesen Maßnahmen baute man unter anderem Parkebenen zu Verkaufsflächen um, einen Glasaufzug ein und setzte die Fassade in der Karl-Marx-Straße teilweise zurück.

Für den neuen Umbau sind weitere umfangreiche Eingriffe in das Bestandstragwerk geplant.

Der Sachverständige stellte im Gutachten festgestellt, dass für dieses Bauwerk, insbesondere bei Eingriffen dieses Umfangs, eine prüffähige statische Berechnung zwingend erforderlich ist (siehe hierzu auch BauOBln). Die LPH 4 ist als Grundlage der LPH 5 zu erbringen. Diese ist zwingend hinsichtlich Zeit- und Kostenplanung zu berücksichtigen. Vertiefende Bauwerksuntersuchungen sind aus Sicht des Unterzeichners ebenfalls erforderlich.

Zusammenfassung

Bei Bestandsgebäuden bleibt immer ein gewisser Unsicherheitsfaktor bestehen. In den vorgelegten Gutachten fielen jedoch die ungewöhnlich guten Ergebnisse auf. Aus der Erfahrung des Sachverständigen ist ein solch guter Zustand bei dem sich aus der Bilddokumentation ergebenden Erhaltungszustand ungewöhnlich.

An dieser Stelle sei jedoch der hoch geschätzte Baurechtsexperte Prof. Englert / Schrobenhausen inhaltlich zitiert: „Die LPH 3 stellt viel mehr eine Willensbekundung zum Bau als eine Planung dar.“